期货资本分配杠杆 贝壳2023年业绩：顺应房地产深化转型趋势，品质、效率成为未来发展关键词
凭借品质与效率优势，过去一年，科技驱动的一站式新居住服务平台贝壳(NYSE:BEKE; HKEX:2423)的业绩表现出极强的韧性。
3月14日，贝壳发布2023年第四季度及全年财务业绩。2023年，贝壳总交易额(GTV)为3.14万亿元(人民币，下同)，净收入为778亿元，同比增长28.2%；净利润达58.90亿元，经调整净利润达97.98亿元。2023年第四季度，贝壳实现GTV 7,356亿元，同比增长13.7%；净收入202亿元，同比增长20.6%，净利润6.70亿元，经调整净利润为17.14亿元。
这份业绩答卷，意味着贝壳“一体三翼”战略升级的阶段性进阶。在房地产市场深度调整期内，长期沉淀的数据技术和管理系统、服务优势形成了贝壳的宽广护城河，为贝壳牢牢守住一体业务的基本盘。
贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“过去的一年，我们收获了一体三翼融合发展的巨大突破，组织更有向心力，对于前方的路也更笃定了。面对未来的新问题，我们需要新的解法，寻找包括科技和模式升级在内的创新性解决方案，围绕品质和效率，做长期主义的选择。”
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聚焦“好房” 护住一体业务基本盘
从整体市场来看，2023年房地产供求关系发生重大变化，行业也经历了深度调整周期。根据国家统计局发布的数据，2023年房地产用地、开发投资、商品房销售额均呈下降趋势。在这样的背景下，贝壳此前坚持的“高品质增长”发展目标，在去年收获了正向回报。
这首先表现在存量房市场。根据住建部公布的数据，2023年全年全国二手房交易量占比接近40%，市场加速向二手转型。
凭借多年在存量房市场的客户积累及优质服务，2023年，贝壳牢牢把握住了存量房的“基本盘”。年报数据显示，贝壳2023年存量房业务GTV达到20,280亿元，同比增长28.6%，净收入同比增长15.9%至280亿元，贡献利润率同比提升7.3个百分点达到47.2%。
实际上，存量房市场规模在扩大，客户的可选房源在变多，“卖一买一”的换房需求开始更为突出，这需要服务者从“以房找客”的作业方式向对业主和购房者两端更精细化的服务转变。为此，从提升客户服务品质出发，贝壳在房源端建立起聚焦“好房”的能力，为业主制定专业的销售方案，在客源端加深客户需求分析理解，通过AI智能选房等数字化工具匹配客户心仪居所。同时，针对房产交易金额高、消费者不放心的问题，贝壳推动合作新经纪品牌履行“安心服务承诺”，用一笔笔“真金白银”的赔付为消费者兜底。
在新房市场，2023年，贝壳采取了更加积极进取的新房策略，如建立线上直播阵地、提高对优质盘源的覆盖率、在多地推出“优鲜卖”模式支持“以旧换新”，持续聚焦客户购房需求点。通过这些创新举措，2023年，贝壳的新房业务也跑赢市场数据。
统计局数据显示，2023年全国新房住宅销售额同比下降6%。但贝壳的年报数据显示，新房业务2023年GTV达10,030亿元，同比增长6.7%，净收入306亿元，同比增幅为6.7%，新房业务贡献利润率同比提升2.9个百分点达到26.6%。
在此基础上，贝壳持续加强风险管控、守好安全边界。2023年四季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比从三季度的46%提升到四季度的53%，开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。四季度新房应收账款周转天数仅为43天，首次下降至50天以内。
贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“我们过去两年提质增效、守住风险等一系列举措在去年释放红利，盈利能力和盈利质量显著增强，全年经营性现金净流入111.6亿元，是经调整净利润的1.14倍。我们卓越的财务管理能力将为组织的健康成长保驾护航，实现更有机高效的增长。”
2024，向运营要效率、要成长
随着房屋居住属性的回归、使用价值的凸显，居住价值观正在得到改变，新居住的时代刚刚开始。尤其是，刚刚过去的全国两会为今年的楼市带来一股暖风。
3月9日，住建部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生的主题记者会上强调，“现在已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场”。2024年，预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，楼市交易有望继续企稳。
对于贝壳来说，此前“一体三翼”的战略升级和组织架构调整，已经为接下来的市场企稳增长做好准备。彭永东曾在公开信中表示，无论是房子本身，还是面对消费者租房、买卖、托管、装修等诸多居住需求，好产品与好服务将会获得非对称的品质红利，这是贝壳对于“安居”的解题思路。
为此，贝壳“对服务者好”的概念发生了变化，比以往更注重效率和经纪人的体验。年报数据显示，截至2023年底，贝壳活跃门店数量4.20万家，同比增长12.2%。活跃经纪人39.71万人，同比增长13.6%。平台服务者也实现了效率和收益的提升，2023年，贝壳门店店均GTV同比提升29%，人均GTV提升25%。贝壳加强对门店的服务与赋能，推进竞优，同时帮扶尾部门店提效；成立并推广店东区域共治理事会，加大作业公平感，商户满意度显著提升。
彭永东在业绩会上表示，2024年，贝壳要打开对科技和经纪人之间关系的认知，通过新媒体、模式创新(积分制、大店机制等)等更好地激活服务者，同时，贝壳还将基于大数据能力优化新房运营、优化好房数据模型等，从运营层面要效率、要成长。
对此，贝壳已经付诸行动。比如，在3月10日举办的2024重庆春季房地产暨家装展示交易会上，贝壳创新推出“购装一体”的住房消费产业联动展销模式，集结17位专业房产经纪人主播，共计直播超过36场，并通过推出App新功能、新游戏互动等方式促成签约，为经纪人赋能。
在这种创新机制下，业内对贝壳未来的发展充满信心。华泰证券认为，深圳限购放松后，目前40%-50%新增交易来自新获购房资格的买家。考虑到地产开发商对销售渠道依赖较强，华泰证券预期贝壳2024年1-2月销量显著跑赢地产大盘，4月二手房收入有望同比增速转正。
汇丰证券指出，一手房和二手房地产市场发展呈现两极分化趋势期货资本分配杠杆，根据贝壳数据，近几个月二手房销售继续保持强劲势头，农历新年期间总销售同比增长70%。一线、二线、三线城市的销售分别同比跌3%、升98%、升65%。汇丰证券预计，二手房销售的强劲势头将继续支持贝壳2024年的业务发展，因此汇丰证券对贝壳保持积极看法，维持“买入”评级。
